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农村土地制度改革对楼市影响有限 小产权房转正无望




房产&汽车  加入时间:2015-1-16 9:08:00  来源:人民网-财经频道 
人民网北京1月16日电(贾兴鹏 实习生 李易)日前,中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,明确了完善土地征收制度,建立农村集体经营性建设用地入市制度,完善农村宅基地制度三大政策。

  对于网友最为关心的土地供应、房地产市场和小产权房转正问题,人民财经记者专访了参与制定该《意见》研讨会的专家,中国人民大学公共管理学院副院长严金明教授。

  问题一:农村经营性集体建设用地入市,是否意味着土地供应的增加?

  严金明:影响不大,农村经营性集体建设用地入市实际上与土地供应量没有太大关系,因为所有改革都是在规划和用途管制的前提下进行的。规划由政府来制定,规划里面能反应出土地用途。所谓用途管制,即土地使用权的流转不得改变已经确定的土地用途,规划当中是做什么的就是做什么的。比如一个村土地全部都可以流转,全部入市之后都投入到房地产开发,这是不可能的。

  尤其是姜大明部长强调,“坚持小范围试点”,“非试点地区不要盲目攀比,擅自行动”,就更加限制了入市集体土地的供应量。在2017年底试点完成前,集体经营性建设用地的有效供应量非常小。

  当然客观上来说,农村集体经营性用地的入市可能对现有的土地供应,或者对房地产市场,可能会有影响。但是土地供应增加的总量都是在规划和用途管制的控制下,因此短期内不会有大幅提升。

  问题二:集体经营性建设用地入市,会否扩大房地产市场的土地供应量,进而影响房价?

  严金明:对房地产市场可能会有影响,但影响范围还不能确定有多大。对房地产市场影响的大小,取决于农村集体经营性建设用地入市的范围有多大。可以这么说,如果集体经营性建设用地入市的范围比较大,可能对房地产市场的影响相对来说要大一些;如果入市范围小的话,可能影响就会小。

  农村集体经营性建设用地入市的范围现在并没有明确公布出来,不同人有不同的理解,存在一些争论,因为对集体经营性建设用地的界定有广义和狭义之分。狭义界定就是农村集体自用地,比如乡镇企业;广义界定是比较大的范围,不光自用,还可以用于土地流转,假如在村里盖个五星级宾馆要用地,是外面的投资,但用村里的地,和村里谈了,就实行买卖了,这就叫入市了。但现在好象还看不出来这个范围,这一块还不是太清晰。因此最终方案尚不确定,对房地产的影响力度也不能确定。

  问题三:小产权房会转正吗?

  严金明:不会。小产权房界定是很明确的,它是违反现有的法律制度的,而且并没有产权。因为房地产开发商逃避了交给国家的土地出让金,直接给农民补偿,补偿之后开发房产,通常房价较低。

  此次改革目的并不是针对小产权房,所以政策本身并没有直接涉及到小产权房的问题。这是个历史遗留问题,目前的思路是控制增量,处理存量。控制增量,目标是零增长。对于存量,要慢慢进行处理,可以用“止血疗伤”这个词来形容。




编辑: 行者
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